종합부동산세 세율 읽는 방법, 주택 수와 과세표준 구간으로 보기

TL;DR

• 세율은 공시가격이 아니라 과세표준에 곱한다. 다섯 안내가 과세표준을 공시가격 합계에서 9억 원(1세대 1주택자는 12억 원)을 빼고 60%를 곱한 금액으로 적는다.
• 주택분 세율은 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%의 7구간이다. 두 표를 모두 실은 세 안내에서 과세표준 12억 원 이하 세 구간의 세율은 같다.
• 법인 세율 표기, 법인 주택 공제, 1주택자 공정시장가액비율, 3주택 이상 누진공제액은 안내끼리 엇갈리거나 한 곳에만 있어 국세청 안내와 홈택스 계산 결과로 확인한다.

종합부동산세 세율은 표 두 장과 숫자 하나로 읽는다.
표 두 장은 2주택 이하에 쓰는 일반세율과 3주택 이상에 쓰는 중과세율이고, 숫자 하나는 그 표에 대 볼 과세표준이다.
고지서 금액을 검산하다 막혔다면 이 셋 가운데 어디서 어긋났는지부터 본다.

내가 과세대상인지 가리는 순서는 앞선 글에서 다뤘다.
아래는 이미 기준선을 넘었다는 전제에서 과세표준을 만들고, 구간을 고르고, 누진공제액을 빼는 순서를 따라간다.
안내끼리 설명이 갈리는 대목은 갈린다고 적었다.

세율표는 주택 수로 두 칸이다

종합부동산세 세율을 적은 안내들은 주택분 세율을 주택 수로 먼저 나눈다.
다섯 안내가 2주택 이하에는 일반세율, 3주택 이상에는 중과세율을 쓴다고 적는다.
나머지 한 곳인 세율표 사이트는 주택 수 구분 없이 7단계 표 하나만 싣는데, 그 숫자는 다른 안내의 2주택 이하 표와 같다.

1주택자용 표가 따로 있는 것은 아니다.
한 안내는 일반세율이 1세대 1주택자를 포함해 2주택 이하를 보유한 개인에게 적용된다고 적는다. 1주택자에게 따로 붙는 것으로 안내들이 드는 것은 12억 원 공제와 고령자·장기보유 세액공제다.

주택 수를 어떻게 세는지는 세율표만 봐서는 알 수 없다.
한 안내는 1세대 1주택 기준을 설명하며 합산배제 신고한 임대주택과 사원용 주택 등을 주택 수 계산에서 제외한다고 적는다.
이 제외가 세율을 가르는 2주택과 3주택 판단에도 그대로 쓰이는지는 수집된 안내에 적혀 있지 않으니, 경계에 걸린다면 국세청 안내로 확인한다.

세율은 공시가격이 아니라 과세표준에 곱한다

종합부동산세 세율표의 왼쪽 칸은 공시가격이 아니라 과세표준이다.
여섯 안내 모두 공시가격 합계에서 공제액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만든다고 적는다.
공시가격을 표에 바로 대 보면 구간부터 틀린다.

공제액은 다섯 안내가 일반 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원으로 적는다.
두 안내는 공시가격을 사람별로 합산한다고 적는다.
공정시장가액비율은 다섯 안내가 2026년 60%로 적는다.

두 안내는 공시가격 15억 원인 1세대 1주택자의 과세표준을 (15억 원 − 12억 원) × 60% = 1억8천만 원으로 계산한다.
같은 15억 원이라도 일반 주택이면 (15억 원 − 9억 원) × 60% = 3억6천만 원이라고 두 안내가 적는다.
같은 공시가격에서 과세표준이 두 배 차이가 나니 세율 구간도 달라진다.

여기서 헷갈리기 쉬운 숫자가 12억 원이다. 1세대 1주택 공제 12억 원은 공시가격 합계에서 빼는 금액이고, 세율표의 12억 원은 과세표준 구간의 경계다.
같은 숫자가 두 자리에 나오니 어느 쪽 12억 원인지 먼저 가린다.

2주택 이하 일반세율 7구간

종합부동산세 세율 가운데 2주택 이하 일반세율은 네 안내가 같은 7구간 표로 싣는다.
과세표준 3억 원 이하 0.5%에서 시작해 94억 원 초과 2.7%까지 올라간다.
아래 표의 가운데 칸이다.

구간 경계는 윗값이 그 구간에 들어간다.
한 안내는 ‘3억원 초과 6억원 이하’처럼 초과와 이하를 함께 적었고, 다른 한 안내는 ‘6억원 이하’, ’12억원 이하’처럼 구간 윗값을 이하로 적는다.
나머지 두 표는 ‘3~6억’처럼 물결표로 적어 경계가 어느 쪽인지 표기만으로는 드러나지 않는다.

표 네 곳 가운데 한 곳은 제목에 ‘2025년’을 달고 2025년 기준이라고 적는다. 2025년 3월에 쓴 다른 안내는 2026년 3월에 2026년 종부세 제도는 2025년과 동일하게 유지된다는 문구를 덧붙였다.
연도 표기가 다른 표를 만나도 네 표의 숫자는 같다.

3주택 이상 중과세율은 과세표준 12억 원 위에서 갈린다

3주택 이상에 쓰는 중과세율은 세 안내가 7구간 표로 싣는다.
과세표준 12억 원 이하 세 구간은 0.5%, 0.7%, 1.0%로 일반세율과 같다. 12억 원을 넘으면 2.0%, 3.0%, 4.0%로 오르고 94억 원 초과는 5.0%다.

한 안내는 이것을 문장으로 적는다.
과세표준 12억 원 이하는 주택 수와 상관없이 0.5~1.0% 세율로 동일하고, 12억 원을 초과하면 2주택 이하는 최대 2.7%, 3주택 이상은 최대 5.0%가 적용된다는 것이다.
다른 한 안내는 12억 원 초과 구간만 보아도 일반세율 1.3%와 중과세율 2.0%로 차이가 벌어진다고 적는다.

그러니 과세표준이 12억 원 이하라면 2주택인지 3주택인지가 세율을 바꾸지 않는다.
주택 수가 세율을 바꾸는 것은 과세표준이 12억 원을 넘을 때다.
다만 1주택인지 2주택인지는 공제액 12억 원과 9억 원 가운데 어느 것을 쓰는지를 가르므로 과세표준을 만드는 단계에서 이미 걸린다.

과세표준 12억 원은 공시가격 합계 12억 원과 다른 금액이다.
공시가격 합계에서 공제액을 빼고 60%를 곱한 결과가 12억 원을 넘어야 중과세율 칸이 갈린다.
공시가격만 보고 중과 구간이라고 판단하지 않는다.

누진공제액을 빼야 세액이 맞는다

구간을 골랐다면 종합부동산세 세율을 과세표준에 곱하고 누진공제액을 뺀다.
한 안내는 산출세액을 ‘과세표준 × 세율 − 누진공제액’으로 적고, 누진공제액은 구간이 바뀔 때 세액이 자연스럽게 이어지도록 조정하는 금액이라고 설명한다.
또 다른 한 안내는 계산할 때 구간별 누진공제가 적용된다는 점에 유의하라고 적는다.

2주택 이하 누진공제액은 두 안내가 같은 숫자로 적는다. 0.5% 구간은 없고, 0.7% 구간 60만 원, 1.0% 구간 240만 원, 1.3% 구간 600만 원이다.
이어서 1.5% 구간 1,100만 원, 2.0% 구간 3,600만 원, 2.7% 구간 1억180만 원이다.

3주택 이상 누진공제액은 수집된 안내 가운데 한 곳만 적는다.
그 안내는 12억 원 이하 세 구간을 일반세율과 같게 두고, 그 위로 2.0% 구간 1,440만 원, 3.0% 구간 3,940만 원, 4.0% 구간 8,940만 원, 5.0% 구간 1억8,340만 원을 적는다.
한 곳에만 있는 숫자이니 국세청 안내나 홈택스 계산 결과로 대조한다.

누진공제액을 빠뜨리면 산출세액이 실제보다 크게 나온다.
직접 계산한 금액이 고지서보다 크다면 이 칸을 빠뜨렸는지부터 본다.

구간을 제대로 짚은 사례 하나

종합부동산세 세율을 실제 숫자에 대 본 사례 가운데 구간과 누진공제액이 표와 맞아떨어지는 것은 한 안내의 1주택자 사례다.
공시가격 약 22억5,900만 원인 주택 한 채를 가진 1세대 1주택자를 놓고 계산한다.
공시가격에서 12억 원을 빼면 10억5,900만 원이다.

여기에 60%를 곱한 과세표준은 약 6억3,500만 원이다.
이 금액은 6억 원 초과 12억 원 이하 구간이라 세율 1.0%와 누진공제액 240만 원을 쓴다.
그 안내는 산출세액을 약 395만 원으로 적는다.

같은 안내는 여기에 농어촌특별세 약 79만 원을 더해 총 약 474만 원 수준이라고 적는다.
이 사례 계산에는 재산세 상당액 공제와 1주택자 세액공제가 들어 있지 않다.
실제 고지세액은 뒤 절의 단계를 더 거친다.

구간 1.0%는 일반세율과 중과세율이 같은 자리다.
과세표준이 12억 원 이하라서 주택 수가 세율을 바꾸지 않는 경우에 해당한다.

같은 안내 안에서 표와 사례가 어긋난 곳

세율표를 옮겨 적은 안내도 사례에서 구간을 잘못 짚을 수 있다.
한 안내는 세율표에 3억 원 이하 0.5%, 3억 원 초과 6억 원 이하 0.7%, 6억 원 초과 12억 원 이하 1.0%를 적었다.
그런데 같은 글의 사례 두 개는 이 표와 맞지 않는다.

첫째 사례는 과세표준 1억8천만 원이다.
그 안내는 이 금액이 3억 원 초과 6억 원 이하 구간에 해당한다며 0.7%를 곱하고 60만 원을 빼 66만 원으로 적는다.
같은 글의 표대로라면 1억8천만 원은 3억 원 이하 구간이라 0.5%를 곱하고 누진공제액은 없다.

둘째 사례는 과세표준 3억6천만 원이다.
그 안내는 1.0% 구간을 적용해 1.0%를 곱하고 240만 원을 빼 120만 원으로 적는다.
같은 글의 표대로라면 3억6천만 원은 3억 원 초과 6억 원 이하 구간이라 0.7%와 누진공제액 60만 원을 쓴다.

같은 1억8천만 원 사례를 든 다른 한 안내는 해당 구간 세율을 적용하면 된다고만 적고 세율을 고르지 않았다.
사례에 적힌 세율을 그대로 옮기지 말고, 내 과세표준을 표의 경계 금액에 직접 대 본다.
결과는 홈택스 계산 결과와 대조한다.

법인 세율과 공제는 안내마다 다르게 적혀 있다

법인 주택 세율은 표기부터 갈린다.
세 안내는 법인 세율을 주택 수로 나눠 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%의 단일세율로 적는다.
그중 한 안내는 전 구간 동일 세율이라고 덧붙인다.

다른 한 안내의 세율표는 법인 칸을 과세표준 구간으로 나눈다. 3억 원 이하부터 94억 원 이하까지는 2.7%, 94억 원 초과만 5.0%로 적었다.
이 표대로 읽으면 법인 3주택 이상이라도 과세표준이 94억 원 이하면 2.7%가 되어 앞의 세 안내와 다른 결과가 나온다.

공제도 엇갈린다.
두 안내는 법인 주택에 기본공제가 없다고 적고, 한 안내는 법인은 공제 혜택이 거의 없다고 적는다.
반면 세율표 사이트 한 곳은 9억 원 공제 칸에 ‘다주택자 또는 법인’을 함께 적는다.

법인 명의 주택이 있다면 세율과 공제 모두 이 글의 표로 결론 내리지 않는다.
국세청 안내에서 법인 주택분 세율과 공제 여부를 확인한다.

산출세액에서 고지세액까지 남은 단계

종합부동산세 세율을 곱하고 누진공제액을 뺀 금액은 아직 고지세액이 아니다.
한 안내는 그 뒤에 재산세 이중과세 조정, 세액공제, 세부담 상한 반영을 거쳐야 최종 확정된다고 적는다.
다른 한 안내도 재산세 공제와 세액공제 및 세부담상한 적용을 계산 순서 끝에 둔다.

재산세 상당액 공제는 세 안내가 적는다.
한 안내는 종부세 산출세액에서 재산세 상당액을 빼기 때문에 같은 부분에 세금을 두 번 내는 것은 아니라고 설명한다.
공제 대상은 종부세 과세표준 부분에 대한 주택분 재산세 상당액이라고 다른 한 안내가 적는다.

세부담 상한은 한 안내가 전년도 재산세와 종부세 합계액의 150%(1세대 1주택자), 300%(다주택자·법인)로 적는다.
수치를 적은 곳이 한 곳이니 국세청 안내로 확인한다.

농어촌특별세는 세 안내가 종부세의 20%로 적는다.
한 안내는 종부세가 100만 원이면 농어촌특별세 20만 원이 더해져 총 120만 원을 낸다는 예를 든다.
세율표의 숫자에는 이 20%가 들어 있지 않다.

1세대 1주택 세액공제는 80%에서 멈춘다

1세대 1주택자 세액공제는 세율 구간을 바꾸지 않고 산출세액에서 뺀다.
세 안내가 고령자 공제를 만 60세 이상 20%, 만 65세 이상 30%, 만 70세 이상 40%로, 장기보유 공제를 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%로 적는다.
다른 한 안내도 고령자 20~40%, 장기보유 20~50%로 범위를 적는다.

두 공제는 합산할 수 있지만 한도는 80%라고 네 안내가 적는다.
만 70세 이상 40%와 15년 이상 보유 50%를 더하면 90%지만 80%만 적용된다.
한 안내는 산출세액 648,801원에 80%를 적용해 519,040원을 공제하고 129,761원을 내는 예를 든다.

한 안내는 1세대 1주택자로 신고하지 않으면 이 공제를 받을 수 없다고 적고, 매년 9월 16일부터 9월 30일까지인 특례 신청 기간을 놓치지 말라고 한다.
두 안내는 같은 기간을 임대주택 등의 합산배제 신고 기간으로 적는다.
두 신청이 어떻게 다른지는 국세청 안내로 확인한다.

공정시장가액비율 60%와 내년 이후 달라질 수 있는 것

과세표준을 가르는 공정시장가액비율은 다섯 안내가 2026년 60%로 적는다.
한 안내는 2022년 95%에서 2023년부터 2026년까지 60%로 적는다.
다른 한 안내는 공제액은 법률로 정해져 있고 공정시장가액비율은 시행령으로 조정할 수 있어 해마다 달라질 수 있다고 적는다.

1주택자에 대해서는 안내가 갈린다.
한 안내는 1주택자의 공정시장가액비율을 예외적으로 재산세 과표 3억 원 이하 43%, 6억 원 이하 44%, 6억 원 초과 45%로 적는다.
반면 1주택자 사례를 계산한 세 안내는 모두 60%를 곱했다.

앞으로의 변화도 안내마다 다르게 적혀 있다. 7월에 쓴 한 안내는 2026년 하반기 80% 인상안이 논의 중이라고 적는다. 9월에 쓴 다른 한 안내는 2026년 8월 발표된 세제개편안을 들어 2027년 70%, 2028년부터 3주택 이상·조정지역 80%로 적는다.

9월에 쓴 그 안내는 개편안에 2028년부터 주택가액 기준 단일 세율표로 바꾸는 내용과 6억 원 초과 12억 원 이하 구간 1.0%에서 1.3%로의 조정이 들어 있다고 적는다.
같은 안내는 국회 입법 절차가 남아 세부 수치가 달라질 수 있고, 2027년 6월 1일 기준 과세분부터 적용될 예정이라 2026년 정기분에는 영향이 없다고 적는다.
같은 안내는 정확한 시행 시기와 수치를 국세청과 재정경제부 공식 발표로 다시 확인하라고 적는다.

종합부동산세 세율 확인 체크리스트

고지서를 앞에 두고 세율을 확인한다면 다섯 가지를 차례로 본다.

첫째, 주택 수를 센다. 2주택 이하면 일반세율, 3주택 이상이면 중과세율 표를 편다.
합산배제한 주택이 있어 경계에 걸리면 국세청 안내로 확인한다.

둘째, 과세표준을 만든다.
공시가격 합계에서 9억 원(1세대 1주택자는 12억 원)을 빼고 60%를 곱한다. 1세대 1주택자에게 적용하는 비율과 법인 주택 공제는 안내끼리 엇갈리므로 국세청 안내로 확인한다.
공시가격을 표에 바로 대지 않는다.

셋째, 과세표준을 표의 경계 금액에 대 구간을 고른다.
두 표를 실은 세 안내에서 과세표준 12억 원 이하 세 구간은 세율이 같다.
안내 사례에 적힌 세율은 그대로 옮기지 않는다.

넷째, 세율을 곱하고 누진공제액을 뺀다. 3주택 이상 누진공제액은 한 안내에만 있으니 홈택스 계산 결과로 대조한다.

다섯째, 재산세 상당액 공제, 1세대 1주택 세액공제(한도 80%), 세부담 상한, 농어촌특별세 20%를 거친 금액을 고지서와 대조한다.
법인 주택이 있다면 세율과 공제를 국세청 안내에서 따로 확인한다.

자주 묻는 질문

1주택자는 다른 세율표를 쓰나

한 안내는 일반세율이 1세대 1주택자를 포함해 2주택 이하 개인에게 적용된다고 적는다. 1주택자에게 따로 붙는 것은 12억 원 공제와 세액공제다.
다만 한 안내가 1주택자 공정시장가액비율 예외를 적고 있어 과세표준 단계는 국세청 안내로 확인한다.

과세표준이 정확히 6억 원이면 어느 구간인가

두 안내가 구간 윗값을 이하로 적는다.
그 표기대로면 6억 원은 3억 원 초과 6억 원 이하 구간이라 0.7%와 누진공제액 60만 원을 쓴다.

토지는 어떤 세율표를 쓰나

토지는 주택과 다른 표를 쓴다.
종합합산토지는 두 안내가 15억 원 이하 1.0%, 45억 원 이하 2.0%, 45억 원 초과 3.0%의 3구간으로 적는다.
별도합산토지는 한 안내가 200억 원 이하 0.5%, 400억 원 이하 0.6%, 400억 원 초과 0.7%로 적고, 다른 한 안내는 토지 세율이 개인과 법인에 똑같이 적용된다고 적는다.

농어촌특별세도 세율표에 들어 있나

들어 있지 않다.
세 안내가 종부세의 20%를 별도로 붙인다고 적는다.
한 안내는 고지서에 함께 표시되어 따로 계산할 필요가 없다고 적는다.

직접 계산한 금액이 고지서와 다르다

먼저 과세표준을 표의 경계 금액에 다시 대 보고 누진공제액을 뺐는지 본다.
한 안내는 1세대 1주택 특례나 세액공제 신청 누락을 차이의 원인으로 들고, 홈택스에서 상세 내역을 확인하라고 적는다.

분납은 얼마부터 되나

여섯 안내 모두 납부 기간을 12월 1일부터 15일까지로 적는다.
분납은 다섯 안내가 세액 250만 원 초과부터 가능하다고 적는데, 한 안내는 500만 원 초과 시 분납 가능이라고 적는다.
고지서의 분납 안내나 국세청 안내로 확인한다.

확인할 곳

이 글은 개인 블로그 네 곳과 세금 정보 사이트 두 곳(택스고, 세택스)의 안내를 대조해 정리했다.
여섯 곳 모두 본문을 끝까지 읽었지만, 국세청과 홈택스의 공식 안내는 이번 소스에 들어 있지 않아 직접 읽지 못했다.
주택 수 계산, 3주택 이상 누진공제액, 법인 주택 세율과 공제, 1주택자 공정시장가액비율, 세부담 상한, 분납 기준, 2027년 이후 개편안처럼 바뀌거나 안내끼리 엇갈리는 것은 아래에서 다시 확인하는 편이 정확하다.

• 국세청 누리집 종합부동산세 세율 안내
• 국세청 홈택스 종합부동산세 조회·납부
• 부동산공시가격알리미