TL;DR
- 네 안내 모두 매년 6월 1일 보유분을 기준으로, 주택 공시가격 합계가 9억 원(1세대 1주택자는 12억 원)을 넘는지로 대상을 가른다고 적는다.
- 세 안내가 공시가격을 사람별로 합산한다고 적는다. 배우자가 다른 주택을 가지고 있으면 12억 원 공제를 받을 수 없다고 두 안내가 적는다.
- 조정대상지역 2주택의 세율, 공동명의 1주택의 공제 방식, 공장용지·농지의 토지 구분은 안내끼리 엇갈리니 홈택스 모의계산과 국세청 안내로 확인한다.
종합부동산세 과세대상 확인은 두 숫자에서 시작한다.
내 이름으로 된 주택이 몇 채인지, 그 주택들의 공시가격을 합하면 얼마인지다.
네 안내 모두 매년 6월 1일의 보유 현황을 기준으로 삼는다고 적는다.
아래는 그 순서를 앞에서부터 따라간다.
기준일을 고정하고, 공시가격을 조회해 사람별로 합산한 뒤, 주택 수에 맞는 기준선과 비교하는 차례다.
안내끼리 설명이 갈리는 대목은 갈린다고 적었다.
주택 수와 공시가격으로 먼저 가른다
한 안내는 부동산 보유세를 두 단계로 설명한다.
모든 부동산에 붙는 지방세인 재산세가 먼저 있고, 일정 기준을 넘을 때 국세인 종합부동산세가 추가로 붙는다는 것이다.
다른 안내도 재산세는 부동산 소재지 관할 시·군·구가 부과하고, 일정 금액을 넘으면 납세자 주소지 관할 세무서가 종합부동산세를 과세한다고 적는다.
그래서 재산세 고지서를 받았다는 사실만으로는 종부세 대상인지 알 수 없다.
기준을 넘는지는 따로 판단된다.
그 기준은 부동산 한 채의 값이 아니라 보유한 부동산의 공시가격을 합한 금액이다.
주택 수는 두 번 쓰인다.
한 번은 1세대 1주택자로서 12억 원 공제를 받을 수 있는지 가를 때, 또 한 번은 대상이 된 뒤 어느 세율이 적용되는지 가를 때다.
공시가격은 기준선을 넘었는지 판단하는 숫자다.
과세기준일 6월 1일의 보유 상태를 본다
종합부동산세 과세대상 확인의 첫 단계는 날짜를 고정하는 것이다.
네 안내 모두 매년 6월 1일을 과세 판단의 기준일로 적는다.
한 안내는 이날을 기준으로 소유자, 주택 수, 공시가격을 모두 판단한다고 적는다.
매매가 이 날짜 앞뒤에 걸렸다면 방향을 정확히 읽는다.
한 안내는 6월 1일 이전에 매도하면 그해 종부세는 새 소유자가 부담하고, 6월 1일 이후에 매수하면 해당 연도 종부세는 본인이 부담하지 않는다고 적는다.
다른 안내는 5월 31일에 잔금을 치르고 매도하면 그해 세금은 매수자 부담이고, 6월 2일에 매수하면 그해에는 내지 않는다고 적는다.
같은 안내는 6월 1일 등기부상 소유자가 그해 세금을 부담한다고 적는다. 6월 1일 당일에 잔금이나 등기가 걸려 있다면 두 안내의 예시만으로는 판단이 서지 않는다.
그럴 때는 관할 세무서에 확인한다.
지난해 판단을 그대로 쓰지 않는 편이 낫다.
한 안내는 공시가격 변동, 보유 주택 수 변화, 조정대상지역 지정 여부가 매년 바뀌기 때문에 작년 기준으로 판단하는 것은 위험하다고 적는다.
다른 안내도 공시가격은 매년 변동되므로 기준선 근처라면 매년 상반기에 다시 확인하라고 적는다.
공시가격을 조회해 사람별로 합산한다
종합부동산세 과세대상 확인에서 합산 단위는 사람이다.
세 안내가 공시가격을 인별로 합산한다고 적는다.
부부가 각각 주택을 보유했다면 각자의 공시가격 합계가 9억 원을 넘는지 따로 판단한다는 설명이 두 안내에 나온다.
합산할 숫자는 시세나 실거래가가 아니라 공시가격이다.
두 안내가 조회처로 부동산 공시가격 알리미를 든다.
한 안내는 이곳에서 공동주택, 개별단독주택, 토지 중 해당 유형을 고르고 주소를 넣으면 최신 공시가격이 조회된다고 적는다.
고지서로 찾는 방법도 있다.
한 안내는 7월과 9월에 발송되는 재산세 고지서에 공시가격이 표기되어 있어, 보관 중이라면 별도 조회 없이 확인할 수 있다고 적는다.
다른 안내는 공시가격을 넣으면 재산세와 종부세 예상액을 계산해 주는 민간 계산 사이트도 함께 든다.
공동명의라면 지분을 따진다.
한 안내는 공동명의 주택을 지분별로 합산한다고 적고, 다른 안내는 홈택스 모의계산에 지분율을 입력한다고 적는다.
같은 안내가 든 사례는 남편 명의 8억 원, 아내 명의 6억 원 아파트다.
세대 합계는 14억 원이지만 두 사람 모두 9억 원 이하라 과세대상이 아니라는 것이다.
주택 수를 세고 1세대 1주택인지 가린다
종합부동산세 과세대상 확인에서 어느 기준선에 대 볼지는 1세대 1주택자인지에 달렸다.
두 안내가 1세대 1주택 공제(12억 원)를 받으려면 세대 전체가 주택 1채만 보유해야 한다고 적는다.
배우자가 다른 주택을 가지고 있으면 1세대 1주택에 해당하지 않는다는 설명도 두 안내에 같이 나온다.
여기서 두 단위가 섞인다.
공시가격은 사람별로 합산하지만, 1세대 1주택 여부는 세대를 기준으로 본다.
한 안내는 본인이 1채만 갖고 있어도 배우자가 다른 주택을 보유하면 9억 원 기준이 적용된다고 적는다.
무엇을 주택으로 세는지는 한 안내만 목록으로 적는다.
아파트, 단독주택, 다세대·연립주택, 주거용으로 인정된 오피스텔이고, 주택의 부속토지까지 함께 평가된다고 적는다.
오피스텔이 있다면 주거용 인정 여부를 기관 안내로 확인한다.
법인 명의라면 계산이 다르다.
한 안내는 법인 보유 주택은 공제 없이 전액 과세한다고 적는다.
다른 안내도 종부세가 개인 또는 법인에게 부과된다고 적는다.
법인 명의 주택이 섞여 있다면 개인 기준선으로 판단하지 말고 기관 안내를 확인한다.
기준선 9억 원과 12억 원에 대 본다
합산이 끝나면 종합부동산세 과세대상 확인은 비교만 남는다.
네 안내 모두 주택은 일반 개인 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원을 기준으로 적는다.
한 안내는 이를 다주택자는 인별 공시가격 합산 9억 원 초과, 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원 초과로 나눠 적는다.
기준은 넘어야 걸린다.
한 안내는 기준 금액을 초과해야 과세되므로 공시가격이 정확히 9억 원이면 과세대상이 아니고, 12억·5억·80억 원 기준도 같다고 적는다.
다른 안내도 12억 원(1세대 1주택) 또는 9억 원(다주택자) 이하라면 종부세 납부 의무가 없다고 적는다.
기준선을 넘으면 넘은 부분이 계산의 출발점이 된다.
한 안내는 공시가격 13억 원 주택 1채를 단독 보유한 1세대 1주택자라면 12억 원 공제를 적용해 초과분 1억 원에 대해서만 과세표준이 계산된다고 적는다.
두 안내가 과세표준을 공시가격 합산에서 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 낸다고 적고, 다른 한 안내도 모의계산에서 주택 공정시장가액비율 60%가 자동 적용된다고 적는다.
고지서가 오지 않았다는 사실로 판단을 끝내지 않는다.
한 안내는 주소 변경 등으로 고지서를 받지 못하는 경우도 있다고 적는다.
공시가격 합계가 기준선을 넘는다면 12월 초 홈택스에서 고지 내역을 직접 조회하라는 것이 같은 안내의 권고다.
부부 공동명의 1주택은 공제 방식을 비교한다
부부가 집 한 채를 공동명의로 가졌다면 기준선이 하나가 아니다.
두 안내가 공동명의 1주택을 각 9억 원, 합계 18억 원 공제로 설명한다.
단독명의 1세대 1주택자의 12억 원 공제와 비교되는 숫자다.
한 안내는 공동명의 1주택이 인별 공제와 1세대 1주택 특례(12억 원 공제에 고령자·장기보유 세액공제) 중 유리한 방식을 선택할 수 있다고 적는다.
공시가격이 18억 원 이하라면 인별 공제가, 보유 기간이 길고 연령이 높다면 특례 신청이 유리한 경우가 있으니 모의계산으로 비교하라는 것이다.
다른 안내는 표에서 공동명의 1주택의 고령자 공제와 장기보유 공제를 적용 불가로 적었다.
그래서 고령자이거나 장기 보유 예정이라면 단독명의가 유리한 경우도 있다고 적는다.
같은 안내가 본문에서는 ‘부부 합산 공제 선택’을 매년 9월 16일부터 9월 30일 사이에 신청할 수 있고, 한 번 선택하면 해당 연도에 변경할 수 없다고 적는다.
표만 놓고 보면 두 안내가 엇갈린다.
공동명의로 고령자·장기보유 공제를 받을 수 있는지, 선택 신청 기간이 언제인지는 홈택스 모의계산과 국세청 안내로 확인한다.
한 안내가 적은 기간이 맞다면 9월 안에 비교를 끝내야 한다.
고령자·장기보유 세액공제의 폭은 두 안내가 같은 상한을 적는다.
연령 공제는 60세 이상부터 최대 40%, 보유기간 공제는 5년 이상 보유부터 최대 50%다.
한 안내는 두 공제를 합한 한도를 80%로 적는다.
토지는 종합합산과 별도합산으로 나눈다
종합부동산세 과세대상 확인에서 토지는 주택과 기준선이 따로 있다.
세 안내가 종합합산토지는 5억 원, 별도합산토지는 80억 원 초과를 기준으로 적는다.
토지 기준도 공시가격 합산이다.
종합합산토지의 예로 세 안내가 나대지를 든다.
두 안내는 잡종지를 더하고, 그중 한 안내는 유휴토지까지 들며 사업과 직접 관련되지 않은 토지라고 설명한다.
별도합산토지는 상가나 사무실의 부속 토지처럼 사업과 관련된 토지로 설명된다.
안내가 갈리는 대목이 있다.
한 안내는 별도합산토지의 예로 공장용 토지를 든다.
다른 안내는 농지·공장용지 같은 분리과세 토지는 애초에 과세되지 않으니 합산액에 넣지 말라고 적는다.
또 다른 안내는 토지를 보유만 하고 있어도 기준을 넘으면 종부세가 부과되니 농지나 나대지를 상속받은 경우에도 확인이 필요하다고 적는다.
공장용지나 농지가 있다면 어느 쪽에 드는지가 판단을 바꾼다. 80억 원 기준에 합산되는지, 합산에서 아예 빠지는지는 토지의 구분에 달렸다.
한쪽 안내만 보고 정하지 말고 기관 안내로 확인한다.
합산에서 빠질 수 있는 임대주택
임대주택은 합산에서 빠질 수 있다.
세 안내가 임대주택의 합산 배제를 언급한다.
한 안내는 임대사업자 등록 주택이 일부 조건에 따라 제외 또는 포함된다고 적고, 다른 안내는 임대주택 등록을 통한 합산 배제를 절세 방법으로 든다.
빠지는 것은 자동이 아니다.
한 안내는 요건을 갖춘 임대주택은 매년 9월 16일부터 30일까지 합산배제 신고를 해야 과세 합산에서 제외된다고 적는다.
신고 기간과 요건은 이 한 곳만 적었으니 국세청 안내로 확인한다.
앞의 공동명의 선택 기간과 날짜가 같지만, 서로 다른 안내가 서로 다른 절차에 대해 적은 것이다.
하나를 신고했다고 다른 하나가 처리되는 것으로 읽지 않는다.
합산에서 빠진 주택은 공시가격 합계에도 들어가지 않으니, 고지서를 받으면 그 주택이 합산 목록에 있는지 물건별로 본다.
주택 수는 세율에도 걸린다
대상이 된 뒤에는 주택 수가 세율을 가른다.
두 안내가 2주택 이하는 0.5%에서 2.7%의 일반세율, 3주택 이상은 0.5%에서 5.0%의 세율로 적는다.
다른 한 안내도 1~2주택자는 일반 세율, 3주택 이상은 중과세율이라고 적고 세율 범위를 최소 약 0.5%에서 최대 약 5.0%로 적는다.
조정대상지역에서는 안내가 갈린다.
한 안내의 세율표는 3주택 이상과 조정대상지역 2주택을 같은 칸에 넣어 높은 세율을 적용한다.
다른 안내는 조정대상지역 여부에 따라 과세 강도가 달라질 수 있다고만 적고, 또 다른 안내는 조정대상지역을 따로 말하지 않고 2주택 이하를 일반세율로 적는다.
2주택인데 조정대상지역에 있는 주택이 있다면 어느 세율이 적용되는지 홈택스 모의계산과 국세청 안내로 확인한다.
세율은 대상 여부가 아니라 금액을 가르는 것이니, 기준선 판단은 앞의 순서대로 먼저 끝낸다.
세액을 줄이는 장치도 적혀 있다.
두 안내가 이중과세를 막기 위해 종부세 과세 구간에 해당하는 재산세 상당액을 종부세에서 공제한다고 적고, 다른 한 안내도 세 부담을 가르는 변수로 재산세 공제를 든다.
같은 안내는 세부담 상한이 전년 대비 급격한 세금 증가를 막는 장치로 최대 150%까지 제한된다고 적는다.
홈택스로 모의계산하고 고지 내역을 대조한다
종합부동산세 과세대상 확인을 숫자로 마무리하는 곳은 홈택스다.
한 안내는 가장 정확한 확인 방법으로 홈택스 직접 조회를 든다.
다른 안내는 공시가격 합계가 기준선 근처라면 홈택스 모의계산으로 예상 세액까지 확인하는 것이 가장 정확하다고 적는다.
다만 화면에서 무엇을 하는지는 두 안내의 설명이 다르다.
한 안내는 [세금신고] 또는 [모의계산] 메뉴에서 ‘종합부동산세 간이세액계산’을 고르고, 보유 주택·토지의 공시가격과 지분율, 1세대 1주택 여부를 입력한다고 적는다.
다른 안내는 로그인한 뒤 상단 ‘세금 신고’에서 종합부동산세 항목을 고르면 본인 보유 주택과 토지의 공시가격이 자동 조회된다고 적는다.
공시가격을 직접 넣는지 자동으로 불러오는지가 갈리니, 앞서 조회해 둔 공시가격 합계를 준비해 두고 들어간다.
자동으로 나온 목록이 있다면 내가 합산한 목록과 대조한다.
고지서를 이미 받았다면 볼 메뉴가 따로 있다.
한 안내는 홈택스나 모바일 손택스의 ‘과세물건 및 세액 상세내역 조회’에서 어떤 주택·토지가 합산되었는지 물건별로 확인할 수 있다고 적는다.
다른 안내도 홈택스에서 종부세 고지 내역과 납부 이력을 조회할 수 있다고 적는다.
고지 내역이 실제 보유 현황과 다르면 문의할 곳이 있다.
한 안내는 관할 세무서나 국세상담센터 126에 확인을 요청하라고 적는다.
고지서가 오는 시기와 납부 기간
대상으로 확정되면 신청하지 않아도 고지서가 온다.
한 안내는 종부세를 신청해야 하느냐는 질문에 고지서 발송 후 납부하는 방식이라고 답한다.
세 안내가 납부 기간을 12월 1일부터 12월 15일까지로 적는다.
고지서가 오는 시기는 안내마다 표현이 다르다.
한 안내는 11월 말경, 다른 안내는 11월 중에 발송한다고 적고, 또 다른 안내는 12월에 고지된다고 적는다.
고지서가 보이지 않으면 한 안내의 권고대로 12월 초에 홈택스 고지 내역을 조회한다.
고지된 세액이 맞지 않다고 판단되면 직접 신고할 수도 있다.
세 안내가 고지 납부와 함께 자진 신고 납부를 적는다.
한 안내는 신고도 같은 12월 1일부터 15일 사이에 한다고 적는다.
기한을 넘기면 납부지연가산세가 붙는다고 한 안내가 적는다.
납부 세액이 250만 원을 넘으면 초과분을 6개월 이내 분납 신청할 수 있다고 적은 안내도 한 곳이다.
분납 요건은 이 한 곳만 적었으니 고지서와 국세청 안내로 확인한다.
폐지 소식에 기대 준비를 미루지 않는다.
한 안내는 2025년부터 폐지나 완화 논의가 이어지고 있지만 2026년 현재 공식적으로 폐지된 것은 아니라고 적는다.
같은 안내는 개정안이 통과되기 전까지는 기존 기준을 그대로 적용받는다고 적는다.
종합부동산세 과세대상 확인 확인 체크리스트
종합부동산세 과세대상 확인을 한 번에 끝내려면 다섯 가지를 차례로 본다.
앞에서 짚은 순서를 그대로 줄인 것이다.
첫째, 6월 1일에 내 명의로 무엇을 갖고 있었는지 적는다.
매매가 이 날짜 앞뒤에 걸렸다면 잔금일과 등기부상 소유자를 함께 본다.
둘째, 부동산 공시가격 알리미에서 공시가격을 조회해 사람별로 합산한다.
공동명의는 지분을 따지고, 한 안내가 적은 대로 합산배제 신고를 한 임대주택은 따로 둔다.
셋째, 세대 전체가 주택 1채만 가졌는지 본다.
그렇다면 12억 원, 아니라면 9억 원 기준에 대 보고, 기준은 초과해야 걸린다는 점을 기억한다.
토지가 있다면 종합합산 5억 원, 별도합산 80억 원을 따로 본다.
넷째, 부부 공동명의 1주택이거나, 조정대상지역에 있는 2주택이거나, 공장용지·농지가 있다면 안내가 엇갈리는 대목이다.
홈택스 모의계산과 국세청 안내로 확인한다.
다섯째, 고지서를 받으면 홈택스나 손택스에서 합산된 물건 목록을 내 목록과 대조한다.
다르면 관할 세무서나, 한 안내가 적은 국세상담센터 126에 확인한다.
자주 묻는 질문
공시가격이 정확히 9억 원이면 대상인가
한 안내는 기준 금액을 초과해야 과세되므로 정확히 9억 원이면 과세대상이 아니라고 적는다. 12억·5억·80억 원 기준도 같다고 적는다.
다른 안내도 9억 원(다주택자) 이하라면 납부 의무가 없다고 적는다.
부부가 한 채씩 가졌는데 합치면 9억 원이 넘는다
세 안내가 공시가격을 사람별로 합산한다고 적는다.
한 안내의 사례에서 남편 8억 원, 아내 6억 원이면 두 사람 모두 9억 원 이하라 대상이 아니다.
다만 이 경우 세대에 주택이 두 채라 1세대 1주택의 12억 원 공제는 받을 수 없다고 두 안내가 적는다.
재산세를 냈는데 종부세를 또 내나
세 안내가 재산세는 모든 부동산에, 종부세는 기준을 넘는 경우에 추가로 붙는다고 적는다.
두 안내는 이중과세를 막기 위해 종부세 계산에서 해당 구간의 재산세 상당액을 공제한다고 적는다.
고지서가 안 오면 대상이 아닌가
한 안내는 주소 변경 등으로 고지서를 받지 못하는 경우도 있다고 적는다.
공시가격 합계가 기준선을 넘는다면 같은 안내의 권고대로 12월 초 홈택스에서 고지 내역을 직접 조회한다.
따로 신청해야 과세되나
한 안내는 신청하는 방식이 아니라 고지서 발송 후 납부하는 방식이라고 답한다.
고지 세액이 맞지 않다고 판단되면 직접 신고·납부할 수 있다고 세 안내가 적는다.
확인할 곳
이 글은 부동산 중개업소가 운영하는 정보 사이트 한 곳과 블로그 안내글 세 곳, 모두 네 곳을 대조해 정리했다.
국세청과 국토교통부의 공식 안내 페이지와 법령은 직접 읽지 못했다.
조정대상지역 2주택의 세율, 공동명의 1주택의 공제 선택과 임대주택 합산배제의 신고 기간, 공장용지·농지의 토지 구분, 분납 요건처럼 바뀌는 것은
아래에서 다시 확인하는 편이 정확하다.
- 국세청 홈택스 종합부동산세 간이세액계산과 고지 내역 조회
- 부동산 공시가격 알리미
- 찾기쉬운 생활법령정보 종합부동산세
