TL;DR
- 확정일자 임대인 동의는 별도 절차 없이, 임차인이 계약 당사자 자격만으로 신청할 수 있다는 것이 안내 자료들의 공통된 설명이다.
- 다만 첨부하는 계약서에는 임대인과 임차인 서명·날인이 모두 있어야 하고, 빠지면 반려 사유가 된다.
- 확정일자 부여현황을 열람할 때는 신청과 달리 임대인·임차인·이해관계인으로 조회 권한이 제한된다.
전셋집 계약을 마치고 확정일자를 신청하려는데, 집주인에게 따로 연락해서 동의를 받아야 하는지 궁금해지는 경우가 있다.
특히 집주인과 연락이 잘 닿지 않거나, 집주인이 확정일자 신청 자체를 달가워하지 않는 것처럼 느껴질 때 이 질문이 자주 나온다.
확정일자 임대인 동의라는 검색어가 반복되는 이유도 비슷하다.
온라인 신청 화면에 임대인 정보를 입력하는 칸이 있다 보니, 마치 임대인이 그 정보를 확인하고 승인해야만 다음 단계로 넘어가는 절차처럼 보이기 때문이다.
확정일자 안내 자료들을 확인해보면 신청 자격에는 임대인과 임차인이 모두 올라 있고, 실제 신청 과정은 임차인이 계약 당사자 자격으로 단독 처리하는 경우가 대부분이라고 설명한다.
확정일자 임대인 동의가 실제로 어떤 절차를 가리키는지, 신청 자격과 온라인 절차, 계약서 요건, 부여현황 열람 권한을 하나씩 짚어보면 집주인에게 따로 연락해야 하는지 판단이 선다.
대항력과 우선변제권이 걸린 문제라 애매하게 넘기면 손해를 볼 수 있으니, 아래 기준부터 확인하는 편이 안전하다.
확정일자 임대인 동의가 필요한 경우와 아닌 경우
신청 자격 관련 안내에 따르면 주택임대차계약의 당사자, 즉 임대인과 임차인 모두가 확정일자 신청 자격을 갖는다.
계약서를 작성한 공인중개사도 신청할 수 있고, 법인이 아닌 사단·재단은 반드시 오프라인으로, 법인은 전자인증서를 통해 온라인으로 신청할 수 있다고 안내한다.
그 밖에 대리인을 통한 신청도 가능한 것으로 나온다.
이 기준만 보면 확정일자 임대인 동의라는 별도 절차가 규정되어 있다기보다는, 임대인과 임차인이 각자 독립적으로 신청할 수 있는 자격을 나눠 가진 구조에 가깝다.
실제 현장에서는 임차인이 직접 신고하는 경우가 대부분이라는 설명도 함께 나온다.
확정일자가 대항력·우선변제권과 직결되는 요건이다 보니, 임차인 입장에서 스스로 챙기는 편을 추천한다는 취지다.
정리하면 확정일자 임대인 동의를 별도로 구하지 않아도 임차인이 계약 당사자 자격만으로 신청을 진행할 수 있다는 것이 안내 자료들이 공통으로 짚는 지점이다.
확정일자 신청 자격, 임대인과 임차인 모두 포함
온라인 신청 자격을 정리한 안내를 보면 대상은 네 갈래로 나뉜다.
주택임대차계약의 당사자(임대인, 임차인 모두), 계약서를 작성한 공인중개사, 법인이 아닌 사단·재단(반드시 오프라인), 법인(전자인증서로 온라인 가능), 그 밖의 대리인이다.
신청 자격 안내에서 임대인이 목록에 포함돼 있다고 해서 확정일자 임대인 동의 절차가 별도로 존재한다는 뜻은 아니다.
임대인도 원하면 직접 신청할 수 있다는 의미로 읽히지, 임차인의 신청에 임대인이 개입해야 한다는 뜻으로 읽히지는 않는다.
신청 자격 안내와 함께 나오는 문장도 “확정일자는 대항력을 발생시키는 매우 중요한 요건이기 때문에 직접 신고하는 것을 추천”한다는 내용이어서, 오히려 임차인이 능동적으로 처리하라는 쪽에 가깝다.
온라인 신청 절차에 동의 단계가 있는지
인터넷등기소 온라인 신청 절차는 회원가입·로그인부터 시작해 확정일자 메뉴 선택, 신규 작성, 기본정보 입력(계약 구분·부동산 구분), 주택 소재지 입력, 부동산 등기 소재지 확인, 계약 정보 입력, 임대인·임차인 인적사항 입력, 계약서 파일 첨부, 수수료 결제, 전자서명 순으로 진행된다고 안내되어 있다.
이 단계들 가운데 임대인에게 알림을 보내거나 임대인의 승인을 받는 절차는 확인되지 않는다.
임대인 인적사항은 계약서에 적힌 내용을 신청자가 직접 입력하는 항목으로 설명되어 있을 뿐이다.
정부24에서 전입신고와 함께 확정일자를 신청하는 경우도 마찬가지다.
전입신고 신청서 마지막 단계에 있는 ‘확정일자 부여 신청’ 체크박스를 신청자가 직접 선택하고 계약서를 첨부하면 접수되는 구조로 안내되어 있어, 별도의 임대인 동의 입력란은 확인되지 않는다.
다만 정부24로 동시 신청하면 처리 주체가 관할 주민센터로 넘어가 인터넷등기소 단독 신청보다 처리가 느릴 수 있고, 전입신고가 끝났다고 확정일자까지 자동으로 부여된 것은 아니라서 별도 확인이 필요하다는 안내도 함께 있다.
계약서 서명·날인 요건과 반려 사유
확정일자 신청과 임대인이 완전히 무관한 것은 아니다.
신청 시 첨부하는 계약서 자체에 임대인과 임차인 양쪽의 서명 또는 날인이 모두 찍혀 있어야 한다는 요건은 분명히 안내되어 있다.
반려 사유로 소개된 다섯 가지 중 하나가 서명이나 날인이 누락된 계약서이고, 한쪽이라도 빠져 있으면 반려된다고 설명한다.
이건 확정일자 신청 시점에 임대인에게 새로 동의를 구하라는 뜻이 아니라, 계약을 맺을 때 이미 임대인과 임차인이 함께 서명한 문서를 그대로 첨부하라는 의미로 읽힌다.
계약서에 서명·날인이 남아 있다면 그 자체가 임대인이 계약 내용에 동의했다는 기록이고, 확정일자는 그 문서가 특정 날짜에 존재했음을 공적으로 확인하는 절차이기 때문이다.
계약서 사진이 흐릿하거나, 등기부등본과 주소 표기가 다르거나, 이미 확정일자 도장이 찍힌 구계약서를 올리거나, 보증금을 잘못 기재하는 것도 함께 안내된 반려 사유다.
반려 통보를 받으면 인터넷등기소 신청사건 관리에서 사유를 확인하고 수정 후 재접수하면 된다고 설명한다.
확정일자 부여현황 열람 권한과 신청 자격의 차이
확정일자를 신청하는 것과 확정일자 부여현황을 열람하는 것은 구분해서 봐야 한다.
부여현황은 특정 주소에 누가, 언제, 어떤 금액으로 확정일자를 받았는지 보여주는 자료인데, 이 열람 권한은 임차인 본인, 임대인, 법적으로 이해관계가 있는 사람으로 제한된다고 안내되어 있다.
단순한 호기심이나 참고 목적으로는 열람이 제한되고, 본인 명의가 아닌 주택의 부여현황을 조회하려면 정당한 이해관계 증빙이 필요하다는 설명도 있다.
주민센터에서 열람·발급을 신청할 때는 신분증과 임대차 계약서 사본, 임대차 정보제공 요청서가 필요하다고 안내된다.
인터넷등기소에서는 열람자 유형을 임대인·임차인·이해관계인 중에서 선택하고 성명·주민등록번호를 입력한 뒤 수수료를 결제하는 방식으로 안내되어 있다.
즉 확정일자 신청 자격과 부여현황 열람 자격은 조건이 비슷해 보이지만, 확정일자 임대인 동의 없이 신청 자체는 계약 당사자면 각자 진행할 수 있는 반면, 열람은 개인정보 보호 때문에 자격 확인 절차가 별도로 붙는다는 차이가 있다.
전입신고와 함께 처리하는 방법
확정일자만 따로 챙기기보다 전입신고와 같은 날 처리하는 편이 안전하다는 설명이 공통으로 나온다.
정부24에서 전입신고 신청서를 작성하면 마지막 단계에 확정일자 부여 신청 체크박스가 있어 계약서 파일을 함께 첨부하면 전입신고와 확정일자가 동시에 접수된다.
급하게 확정일자를 받아야 한다면 인터넷등기소에서 직접 신청하는 편이 더 확실하다는 설명도 함께 나온다.
국토교통부 부동산 전자계약시스템으로 계약을 체결한 경우에는 확정일자와 임대차 신고가 자동으로 신청·부여된다고 안내되어 있어, 이 경우는 신청 자격이나 동의 문제 자체가 발생하지 않는다.
계약서 스캔도, 수수료 결제도 따로 필요 없다는 설명이다.
다만 전자계약을 지원하는 공인중개사가 아직 많지 않으니 계약 전에 가능 여부를 물어보는 게 순서라는 안내도 있다.
실행 체크리스트
- 계약서에 임대인·임차인 양쪽 서명 또는 날인이 모두 있는지 먼저 확인한다.
- 계약서 사진·스캔본은 글자가 선명하게 보이도록 준비한다.
- 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 확정일자 메뉴로 임차인 단독 신청을 진행한다.
- 전입신고와 같은 날 처리하고 싶다면 정부24의 확정일자 부여 신청 체크박스를 함께 이용한다.
- 부여현황을 확인·열람할 때는 본인 명의이거나 이해관계를 증빙할 서류를 챙긴다.
- 전자계약이 가능한 중개사라면 계약 전에 문의해 자동 부여 여부를 확인한다.
자주 묻는 질문
확정일자 임대인 동의 없이 신청해도 되나요?
안내 자료를 보면 확정일자 신청 자격에 임대인과 임차인이 모두 포함되어 있고, 임차인이 계약 당사자 자격으로 단독 신청하는 것이 일반적이라고 설명한다.
신청 절차 어디에도 임대인의 승인을 받는 단계는 나오지 않는다.
계약서에 임대인 서명이 없으면 어떻게 되나요?
반려 사유 중 하나로 서명이나 날인이 누락된 계약서가 안내되어 있다.
임대인과 임차인 양쪽 서명 또는 날인이 모두 있어야 하고, 한쪽이라도 빠지면 반려된다고 설명한다.
확정일자 부여현황은 임대인 동의 없이 볼 수 있나요?
부여현황 열람은 임차인 본인, 임대인, 법적 이해관계인으로 권한이 제한된다고 안내되어 있다.
제3자가 단순 참고 목적으로 조회하는 것은 제한된다는 설명이다.
전입신고와 확정일자 중 뭘 먼저 해야 하나요?
순서 자체보다 같은 날 처리하는 것이 이상적이라는 설명이 있다.
정부24에서는 전입신고 신청서 마지막 단계에서 확정일자 부여 신청을 함께 체크할 수 있다고 안내된다.
