TL;DR
- 한 안내는 확정일자 부여현황 열람을 내 전월세 계약서에 확정일자가 부여됐는지 확인하는 절차라고 적는다. 그 주소에 선순위로 등록된 임대차 계약이 있는지 알 수 있는 문서라고 적은 안내도 있다.
- 인터넷등기소에서 열람하면 빠르지만, 은행이나 보증기관은 주민센터 발급본을 요구하는 경우가 있다. 용도를 먼저 정하고 경로를 고른다.
- 신청할 수 있는 사람이 정해져 있다. 열람자 유형에 이해관계인을 넣은 안내가 있고, 발급은 계약증서상 당사자만 된다고 적은 안내도 있다. 계약 전이라면 임대인의 동의서와 신분증 사본이 있어야 한다.
확정일자 부여현황 발급을 찾는 사람은 대개 계약을 앞두고 있거나 이미 들어와 살면서 불안해진 경우다.
다가구 주택이나 오피스텔처럼 한 건물에 여러 세입자가 있는 곳이면 특히 그렇다.
확정일자 부여현황 발급으로 확인하는 것은 순서다.
그 주소에 언제, 얼마의 보증금으로 확정일자가 부여됐는지가 나온다.
내 보증금이 몇 번째로 변제받게 되는지를 여기서 가늠한다.
아래는 무엇이 보이는지, 어디서 어떻게 받는지 정리한 것이다.
확정일자만으로는 보증금이 지켜지지 않는다
먼저 전제를 정리해야 한다.
확정일자는 임대차 계약서가 그날에 존재했다는 사실을 공적으로 확인하는 절차다.
계약서의 날짜는 나중에 고칠 수 있으므로 공적 확인이 필요한 것이다.
여기까지만으로는 부족하다.
전입신고를 하고 실제로 그 집에 살고 있어야 대항력이 생긴다.
그 위에 확정일자가 얹혀야 우선변제권이 완성된다.
한 안내는 전입신고와 실제 거주가 빠지면 대항력부터 흔들리고 우선변제권도 완성되지 않는다고 적는다.
세 가지를 모두 갖춰야 안전장치가 완성된다는 것이다.
같은 안내는 확정일자만 받아둔 상태에서 전입을 미루거나 실제 거주가 없다면 경매 시 보증금 회수 순위가 밀릴 수 있다고 덧붙인다.
계약 직후 전입신고와 점유부터 먼저 챙기라는 것이 같은 안내의 당부다.
그 안내는 확정일자를 이렇게도 설명한다.
계약서에 부여된 고유 번호와 날짜를 통해 그 계약이 언제부터 효력을 주장할 수 있는지가 객관적으로 드러나고, 임차인은 이 날짜를 기준으로 다른 채권자들과의 변제 순서를 판단하게 된다는 것이다.
부여현황에는 무엇이 나오나
확정일자 부여현황 발급으로 받게 되는 문서는 특정 주소에 부여된 확정일자 기록을 모아 보여주는 자료다.
확정일자가 부여된 날짜가 나온다.
임대차 기간과 보증금, 차임도 함께 표시된다.
확정일자를 부여한 기관 정보도 들어간다.
주소지와 신청 경로가 온라인인지 오프라인인지, 열람 시점을 기준으로 유효한 계약인지도 확인할 수 있다고 적은 안내가 있다.
부여 기관 표기를 읽는 법은 두 안내가 같다.
국토교통부로 표시되면 주민센터에서 등록된 것이고, 법원으로 표시되면 인터넷등기소를 통해 등록된 것이다.
계약자의 이름은 일부만 보인다.
개인정보 보호를 위해 전체가 공개되지는 않는다.
임대인과 임차인의 인적 사항도 일부만 표시된다고 적은 안내가 있다.
인적사항을 포함해 보려면 별도 유형을 골라야 한다.
한 안내는 이 내역을 확인하면 동일 주소의 여러 세입자 중 누가 먼저 확정일자를 받았는지, 계약금액이나 임차인의 정보까지도 간략하게 파악할 수 있다고 적는다.
한 가지 한계가 있다.
이 제도는 2014년부터 시행됐다. 2014년 1월 1일 이전에 입주했다면 부여현황에서 확인하지 못할 수 있다고 안내된다.
한 안내는 인터넷등기소로 열람할 수 있는 것이 2014년 1월 1일 이후 지방법원과 등기소, 읍면사무소, 동 주민센터에서 부여한 확정일자 정보이며, 여기에 2015년 9월 14일 이후 인터넷등기소를 이용해 부여한 정보가 더해진다고 적는다.
정보제공 유형을 세 가지 중에 고른다
신청 화면에서 유형을 고르게 되어 있다.
이름이 비슷해 헷갈린다.
확정일자 부여현황은 그 주소에 부여된 확정일자 전체를 보여준다.
선순위가 있는지 볼 때 쓰는 기본 유형이다.
확정일자 부여현황(특정)은 그중 특정 임차인에게 부여된 것만 보여준다.
확정일자 부여현황(임대인·임차인용)은 인적사항을 포함해 보여준다.
분쟁이나 심사에서 당사자를 특정해야 할 때 쓴다.
무엇을 확인하려는지 정해두면 고르기 쉽다.
선순위를 보려는 것이면 첫 번째다.
인터넷등기소에서 열람하는 순서
확정일자 부여현황 발급을 비대면으로 하려면 대법원 인터넷등기소를 쓴다.
접속해 로그인한다.
공동인증서나 간편인증으로 들어간다.
보안 프로그램을 설치해야 하는 구간이 있어 PC가 편하다.
메뉴에서 확정일자를 고르고 정보제공, 열람하기 순으로 들어간다.
열람자 유형을 고르는 항목이 있는데, 임대인과 임차인 둘로 적은 안내가 있고 이해관계인까지 셋으로 적은 안내가 있다.
성명과 주민등록번호를 입력한다.
소재지를 검색한다.
지번이나 도로명 주소로 찾는다.
한 안내는 지번과 도로명 주소를 섞어 넣으면 검색이 되지 않는 일이 잦다며, 도로명주소로 바꿔 표준화한 뒤 입력하라고 적는다.
같은 안내는 결과 화면에 부여일자와 확정일자 번호가 적혀 있는지 확인하라고 덧붙인다.
요청 기간을 정하는 항목이 있는데 3년, 5년, 10년, 20년 중에서 고른다.
최근 5년을 많이 쓴다고 적은 안내가 있고, 과거 계약까지 보려면 최소 10년 이상으로 잡으라고 적은 안내가 있다.
열람 수수료는 500원 수준이고 카드나 계좌이체로 결제한다.
결제하면 PDF로 바로 확인할 수 있다.
출력해서 계약서와 함께 보관하거나 PDF로 저장해두라고 안내한 곳도 있다.
모바일보다 PC가 낫다는 안내가 있다.
인터넷등기소 앱은 기능이 제한적이고 오류가 잦다는 이유다.
공동인증서 로그인에서 오류가 나면 휴대폰 간편인증이나 금융인증서로 들어가라고도 적혀 있다.
주민센터에서 발급받는 순서
창구에서 받으면 종이 문서가 나온다.
제출용으로 쓰기에 확실하다.
준비물은 신분증, 임대차 계약서, 임대차 정보제공 요청서, 수수료다.
계약서를 두고는 안내가 엇갈린다.
사본이라고 적은 안내가 있고, 원본이라고 적은 안내가 있다.
어느 쪽인지 모르면 원본을 함께 챙겨 간다.
요청서는 창구에서 작성할 수 있고, 작성하면 즉시 발급된다고 적은 안내가 있다.
수수료는 안내마다 다르게 적혀 있다. 600원에서 2,000원 내외라고 적은 안내가 있고, 주민센터는 600원에서 1,000원 수준이라고 적은 안내가 있고, 보통 1천 원에서 2천 원 사이라고 적은 안내가 있다.
처리 시간을 두고도 5분에서 10분이라고 적은 안내가 있고, 약 10분 이내에 문서를 받을 수 있다고 적은 안내가 있다.
임대차 정보제공 요청서 양식은 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙에 붙어 있다고 적은 안내가 있다.
인터넷등기소로 받은 것과 주민센터에서 받은 것은 양식이 조금 다르다고 적은 안내도 있다.
방문할 곳을 두고도 안내가 엇갈린다.
부동산 소재지 관할 주민센터에서만 된다고 적은 안내가 있고, 전국 주민센터 어디서든 된다고 적은 안내가 있다.
헛걸음을 피하려면 가기 전에 전화로 확인하는 편이 안전하다.
열람본과 발급본이 쓰이는 자리가 다르다
인터넷등기소에서 받은 것은 열람용이다.
내가 확인하려는 목적이면 이것으로 충분하다.
열람 출력물은 법적 효력이 없어 관공서에 제출할 수 없다고 적은 안내가 둘 있다.
그런데 제출처가 있는 경우에는 달라진다.
한 안내는 은행 대출 심사나 전세보증금 반환보증 가입에 주민센터 발급본을 제출해야 한다고 적는다.
다른 안내는 대법원 인터넷등기소에서 열람증명서를 출력할 수 있고 이 증명서가 전세보증보험 신청에도 활용된다고 적는다.
두 안내가 갈리므로 제출처에 먼저 물어본다.
용도를 먼저 정하고 경로를 고르면 두 번 하지 않는다.
계약 전에 선순위만 보려는 것이면 온라인, 어딘가에 낼 것이면 창구다.
한 안내는 부여현황이 필요한 자리로 네 가지를 든다.
계약 시 선순위 임차인 확인, 갱신계약 거절 시 임대인 실거주 확인, 전세대출과 보증 심사의 금융기관 제출용, 법적 분쟁의 증빙 서류다.
신청할 수 있는 사람이 정해져 있다
확정일자 부여현황 발급은 아무나 신청할 수 있는 것이 아니다.
남의 임대차 정보이기 때문이다.
제3자는 조회가 제한되고 정당한 이해관계가 입증돼야 열람할 수 있다고 두 안내가 적는다.
임대인과 임차인은 신청할 수 있다.
여기서 안내가 갈린다.
열람자 유형에 이해관계인을 함께 넣은 안내가 둘이고, 발급은 계약증서상 당사자만 가능하다고 적은 안내가 둘이다.
열람과 발급 중 어느 쪽이 필요한지 먼저 정하고 창구나 화면에서 확인한다.
한 안내는 임대인과 임차인이 현재 확정일자 계약증서상 유효한 임대차 기간 중에 있어야만 신청할 수 있다고 적는다.
계약을 앞둔 예비 임차인은 당사자가 아니다.
예비 세입자가 확인하려면 임대인의 동의서와 신분증 사본이 반드시 필요하다고 안내한 곳이 있다.
계약을 협의하는 단계에서 미리 요청해두어야 한다.
한 안내는 주민센터 방문 발급이라면 임대인이 대리인을 통해 받는 것도 가능하다고 적는다.
같은 안내는 대리 발급에 위임장과 인감증명 등 추가 서류가 요구될 수 있다고 덧붙인다.
온라인 열람은 본인 명의 계약이 아니면 제한된다고 적은 안내도 있다.
계약 전에 임대인이 먼저 내놓아야 하는 자료다
2024년 7월부터 중개대상물 확인설명서에 임대차 확인사항이 들어갔다.
확정일자 부여현황 정보, 국세와 지방세 체납 정보, 전입세대 확인서가 그것이다.
임대인이 이 자료를 내면 공인중개사가 설명해준다.
임차인이 따로 떼지 않아도 된다.
문제는 임대인이 자료를 내지 않는 경우다.
이때는 임차인이 계약서를 쓴 뒤 직접 발급하거나 열람해 확인하게 된다.
계약 전에 보려면 동의서를 받아야 한다.
다가구 주택에서 특히 중요한 이유
한 안내는 확정일자가 세입자 사이의 순위를 확인하기 위한 것이므로 세입자가 많은 다가구 주택이라면 필수적으로 확인해야 한다고 적는다.
한 건물에 여러 세입자가 있는 다가구나 오피스텔이라면 누가 먼저 어떤 금액으로 확정일자를 받았는지 순서를 확인하는 일이 특히 중요하다고 적은 안내도 있다.
한 건물에 여러 세입자가 있고 각자 확정일자를 받았다.
이 순서에 따라 보증금 변제 순위가 갈린다.
안내 한 곳은 이런 예를 든다. 2023년에 앞선 세입자가 보증금 2억 원으로 확정일자를 받아둔 상태라면, 그 뒤에 같은 주택으로 들어오는 세입자는 보증금 반환에서 후순위가 된다.
한 안내는 내 계약이 선순위인지 후순위인지에 따라 보증금 회수 여부가 달라질 수 있다고 적는다.
같은 안내는 확정일자 부여 순서를 임대차 계약이 언제 등록됐는지 보여주는 순번이자 우선순위 판단의 핵심 정보라고 설명하고, 실제 계약 체결일과 확정일자가 언제인지 비교할 수 있다고 덧붙인다.
앞서 본 대로 부여현황에는 보증금과 차임이 부여일자와 함께 표시된다.
날짜만 보지 말고 금액도 같이 확인한다.
집주인이 그 집에 살고 있는 경우에도 부여현황에 확정일자가 없다는 것을 문서로 확인할 수 있다고 적은 안내가 있다.
한 안내는 전세사기 피해가 계속되면서 확정일자 부여현황 조회의 중요성이 더 커졌다고 적는다.
다른 안내는 계약 전에 반드시 부여현황을 조회해 선순위 여부를 확인하고, 필요한 경우 보증보험 가입 같은 보완책을 준비하라고 적는다.
확정일자를 아직 안 받았다면
부여현황을 보러 왔다가 본인 확정일자가 없는 것을 발견하는 경우가 있다.
확정일자는 관할 기관이 임대차 계약서에 날짜를 부여하는 제도이고, 주로 주민센터나 등기소에서 받는다고 안내된다.
정부24에서는 부여 여부를 조회할 수 있다.
한 안내는 정부24 조회 수수료가 무료이며 본인 명의의 계약서에 한해 열람할 수 있다고 적는다.
확정일자 부여는 전입신고와 별개 절차이니 따로 확인하라고 적은 안내도 있다.
한 안내는 보통 계약 후 1~2일 내로 부여된다고 적는다.
조회가 되지 않으면 입력한 계약자명과 주소가 실제 계약서와 정확히 일치하는지 확인한다.
종이 계약서라면 주민센터를 방문해 확인할 수 있다고 안내된다.
같은 안내가 적은 정부24 조회 순서는 이렇다.
홈페이지에 접속해 검색창에 확정일자 부여현황 열람을 입력하고, 공동인증서나 간편인증으로 로그인한 뒤, 임대차계약서상 주소를 넣어 조회한다.
결과는 필요하면 PDF로 저장한다.
정부24 앱으로 보면 출력 대신 화면 캡처로 저장하게 되므로, 서류 제출용이 필요하면 PC에서 PDF로 저장하라고 적혀 있다.
이사 직후라면 미루지 않는 편이 좋다.
날짜가 곧 우선순위가 된다고 적은 안내가 있다.
확정일자가 제대로 부여되지 않았다면 즉시 주민센터를 방문해 보완하라고 적은 안내도 있다.
부여를 받은 뒤에는 부여번호와 부여일자를 따로 메모해 보관하라는 안내가 있다.
확정일자 부여현황 발급 확인 체크리스트
확정일자 부여현황 발급을 하기 전에 다섯 가지를 정해두면 된다.
첫째, 용도를 정한다.
내가 볼 것이면 온라인 열람, 어딘가에 낼 것이면 주민센터 발급본이다.
둘째, 정보제공 유형을 고른다.
선순위를 보려면 부여현황, 당사자 정보가 필요하면 임대인·임차인용이다.
셋째, 신청 자격을 확인한다.
계약 전이면 임대인의 동의서와 신분증 사본이 필요하다.
넷째, 요청 기간을 넓게 잡는다.
오래된 계약이 남아 있을 수 있다.
다섯째, 받은 문서에서 부여일자와 보증금을 함께 본다.
날짜만 보면 위험을 놓친다.
자주 묻는 질문
내 확정일자만 확인하고 싶은데 어떻게 하나
인터넷등기소에서 열람하면 그 주소의 확정일자 기록에 내 것이 포함돼 나온다.
정부24 앱에서도 이름과 계약일, 주소로 조회할 수 있다.
계약 전에 볼 수 있나
예비 임차인은 당사자가 아니므로 임대인의 동의서와 신분증 사본이 필요하다.
계약을 협의할 때 함께 요청하는 것이 좋다.
온라인 열람본을 은행에 내도 되나
안내가 갈린다.
한 안내는 은행 대출 심사나 전세보증금 반환보증 가입에는 반드시 주민센터 발급본을 제출해야 한다고 적는다.
다른 안내는 대법원 인터넷등기소에서 출력한 열람증명서가 전세보증보험 신청에도 활용된다고 적는다.
제출처에 먼저 확인한다.
2014년 이전 계약도 나오나
나오지 않을 수 있다.
확정일자 부여현황 제도가 2014년부터 시행됐기 때문이다.
확인할 곳
이 글은 같은 절차를 먼저 겪은 사람들이 남긴 안내글 6곳을 대조해 정리했다.
공식 페이지는 인증 뒤에 있어 직접 읽지 못했다.
수수료와 기한처럼 바뀌는 것은 아래에서 다시 확인하는 편이 정확하다.
- 대법원 인터넷등기소 확정일자 정보제공 안내
- 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙
- 중개대상물 확인설명서 임대차 확인사항 (2024년 7월 10일 시행 양식)
