TL;DR
- 주택 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 금액이라는 데 네 안내가 일치한다. 공시가격은 세 안내가 부동산공시가격알리미에서 확인하라고 적는다.
- 주택에 곱하는 비율은 안내마다 다르게 적혀 있다. 두 안내는 1주택자 43·44·45%와 그 밖의 60%를 나눠 적고, 한 안내는 60%만, 다른 한 안내는 43~45%만 적는다.
- 위택스에서 과세표준을 바로 볼 수 있는지도 엇갈린다. 한 안내는 정확한 과세표준은 고지서에서 확인하고 위택스와 정부24에는 자동 산출 기능이 없다고 적고, 다른 한 안내는 위택스의 지방세 자동계산기로 예상 재산세를 볼 수 있다고 적는다.
재산세 과세표준 조회는 공시가격을 찾는 일과 그 공시가격에 곱해지는 비율을 확인하는 일로 나뉜다.
안내글 네 곳이 공통으로 적는 식은 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율이고, 세율은 이렇게 나온 과세표준에 곱해진다.
위택스 화면 앞에서 막혔다면 먼저 알아 둘 것이 있다.
수집한 네 안내 가운데 위택스 화면에서 과세표준이 어느 칸에 어떤 이름으로 표시되는지를 적은 곳은 없다.
그래서 아래는 안내글이 실제로 적은 경로와 숫자만 옮기고, 안내끼리 다른 대목은 다르다고 적었다.
네 안내는 2024년 9월부터 2025년 9월 사이에 쓰인 글이다.
과세표준은 공시가격에 비율을 곱한 금액이다
네 안내 모두 주택 과세표준을 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 값으로 설명한다.
한 안내는 공시가격 1억 원인 아파트에 60%를 곱하면 과세표준이 6,000만 원이 된다는 예를 든다.
한 안내는 재산세가 부동산 전체 금액에 매겨지는 것이 아니라 일정한 기준으로 줄인 금액에 세율을 적용하며, 이 줄여진 금액이 과세표준이라고 설명한다.
다른 한 안내는 과세표준이 시세나 매매가격이 아니라 공시가격 또는 시가표준액에 일정 비율을 곱한 값이고, 자산 종류에 따라 계산 방식이 다르다고 적는다.
세액과의 관계는 한 줄로 이어진다.
과세표준에 세율을 곱해 재산세가 나온다는 데는 세 안내가 일치한다.
그 본세에 다른 세목이 더해져 고지서 금액이 정해진다고 적은 곳은 두 안내다.
그래서 과세표준을 알면 세액을 가늠할 수 있다.
한 안내는 과세표준을 알고 나면 납부 금액도 어느 정도 예측되고, 고지서를 받기 전에 미리 준비할 수 있다고 적는다.
공시가격은 부동산공시가격알리미에서 찾는다
재산세 과세표준 조회의 첫 단계로 세 안내가 드는 곳은 부동산공시가격알리미다.
두 안내는 이곳을 국토교통부 사이트로 적고, 한 안내는 주소 입력만으로 공시가격을 확인할 수 있다고 적는다.
메뉴는 한 안내가 주택 유형별로 적는다.
아파트, 연립, 다세대, 빌라 같은 공동주택은 공동주택 공시가격 메뉴를 골라 주소를 넣는다.
단독주택은 개별단독주택 공시가격을 골라 조회하고, 주택이 아닌 대지는 표준지 공시지가나 개별 공시지가 메뉴를 쓴다.
같은 안내는 공시가격이 매년 3월경 발표되며 가장 최신 가격 기준으로 계산하라고 적는다.
발표 시기를 적은 곳은 네 안내 가운데 이 한 곳이니, 공시가격알리미 화면에서 기준 연도가 올해인지 확인한다.
공시가격과 시세의 관계도 적혀 있다.
두 안내가 공시가격이 시세보다 낮은 경우가 많다고 적고, 재산세뿐 아니라 건강보험료 등의 기준으로도 쓰인다고 적는다.
그중 한 안내는 종합부동산세도 함께 든다.
주택에 곱하는 비율은 안내마다 다르게 적혀 있다
재산세 과세표준 조회에서 숫자가 엇갈리는 대목이 공정시장가액비율이다.
공시가격은 사이트에서 숫자로 나오지만, 비율은 안내글마다 다른 숫자가 적혀 있다.
두 안내는 1주택자와 그 밖을 나눈다. 1주택자는 공시가격 3억 원 이하 43%, 3억~6억 원 44%, 6억 원 초과 45%이고, 그 밖의 주택은 60%라고 적는다.
한 안내는 이 1주택자 비율을 공시가격 9억 원 이하에 적용하는 2025년 기준 특례로 적고, 다른 한 안내는 2023년에 낮춘 비율이 2024년에도 동일하게 적용된다고 적는다.
나머지 두 안내는 한쪽만 적는다.
한 안내는 주택 비율을 2024년 기준 43~45%로만 적는다.
다른 한 안내는 2025년 기준 주택 비율을 60%로만 적고, 이 안내에는 1주택자 비율이 나오지 않는다.
한 안내는 표의 44% 같은 숫자가 단순화한 대표값이고, 실제로는 공시가격이 높을수록 비율이 소폭 오른다고 적는다.
같은 안내는 정확한 비율은 일반인이 직접 확인하기 어렵고, 지방세 시스템에서 자동으로 계산된 수치가 고지서에 반영된다고 적는다.
이 설명은 다른 세 안내에는 나오지 않는다.
비율을 누가 정하는지도 안내마다 표현이 다르다.
한 안내는 대통령령으로 지정된다고 적고, 다른 두 안내는 정부가 매년 조정하거나 정부 정책에 따라 조정된다고 적는다.
자기 집에 어느 비율이 적용됐는지는 안내글의 표보다 고지서나 관할 지자체 세무부서에서 확인하는 편이 정확하다.
건축물과 토지는 기준 금액이 다르다
건축물은 공시가격이 아니라 시가표준액이 출발점이다.
두 안내가 건축물 과세표준을 시가표준액에 70%를 곱한 값으로 적는다.
다른 한 안내는 건축물이 시가표준액을 기준으로 하며 위치나 용도에 따라 과세표준과 세율이 달라질 수 있다고 적는다.
시가표준액을 어디서 보는지는 한 안내가 적는다.
상가나 오피스텔 같은 건축물은 위택스의 시가표준액 조회에서 지번과 건물 정보를 넣어 확인한다고 적는다.
같은 안내는 시군구청 세무과에서도 조회할 수 있다고 덧붙인다.
토지는 공시지가가 기준이라는 데 세 안내가 일치한다.
곱하는 비율은 한 안내만 숫자로 적는다.
그 안내는 개별공시지가에 면적과 70%를 곱한다고 적고, 다른 안내는 공정시장가액비율을 곱한다고만 적는다.
토지 비율은 관할 지자체 안내를 확인한다.
토지 구분도 적혀 있다.
한 안내는 종합합산, 별도합산, 분리과세로 나누고, 상가건축물의 부속토지를 별도합산, 전·답·과수원 같은 농지를 분리과세의 예로 든다.
다른 한 안내는 종합합산과 별도합산을 들며 토지 용도에 따라 다른 세율이 적용되고, 비사업용 토지에는 중과세율이 적용된다고 적는다.
위택스에서 과세표준이 바로 보이는지는 안내가 엇갈린다
위택스로 재산세 과세표준 조회를 하려 할 때 안내글끼리 설명이 갈리는 대목이 있다.
세 안내가 위택스를 두고 서로 다른 말을 한다.
한 안내는 재산세 계산에 쓰는 정확한 과세표준 금액은 재산세 고지서에서 확인한다고 적는다.
같은 안내는 위택스나 정부24가 과세표준을 자동으로 산출해 주는 기능을 지원하지 않아, 고지서 발급 전에는 직접 확인이 어렵다고 적는다.
다른 한 안내는 위택스나 서울시 이택스에 접속해 지방세 자동계산기 기능을 쓰면, 주소와 재산 종류, 공시가격 등을 입력해 예상 재산세가 자동으로 산출된다고 적는다.
또 다른 한 안내는 위택스와 서울 ETAX에서 납부 고지서를 확인하고 재산세 세액을 조회할 수 있다고 적는다.
셋을 나란히 놓으면 이렇게 정리된다.
고지서가 이미 나왔다면 정확한 과세표준은 재산세 고지서에서 확인한다고 적은 안내가 있다.
위택스와 서울 ETAX에서 납부 고지서를 확인하고 세액을 조회할 수 있다고 적은 안내도 있지만, 그 온라인 화면에 과세표준이 나오는지는 안내글만으로 확인되지 않았다.
고지서가 나오기 전이라면 자동계산기로 예상 세액을 보거나, 공시가격에 비율을 곱해 직접 추정한다.
위택스 화면에서 공시가격과 비율이 어떻게 적용됐는지가 어느 칸에 나오는지는 네 안내 모두 적지 않았다.
한 안내는 정확한 세액은 해당 지자체 세무과나 위택스에서 조회할 수 있다고 적으니, 화면에서 찾지 못하면 관할 세무부서에 묻는다.
정부24와 지자체 홈페이지, 서울 ETAX 경로
재산세 과세표준 조회 경로를 정부24 메뉴 이름까지 적은 안내는 한 곳이다.
로그인 후 ‘나의 생활정보’ 메뉴를 고르고, ‘부동산 정보’ 섹션에서 ‘재산세 조회’를 고른 뒤 본인 인증을 하면 소유한 부동산의 과세표준을 확인할 수 있다고 적는다.
이 설명은 정부24에 과세표준 자동 산출 기능이 없다고 적은 다른 안내와 다르게 읽힌다.
메뉴 이름은 2024년 9월에 쓰인 한 안내에만 나오니, 화면에서 같은 이름이 보이지 않으면 다른 경로로 넘어간다.
같은 안내는 두 가지 경로를 더 적는다.
지자체 공식 홈페이지의 부동산 관련 메뉴에서 ‘재산세 조회’를 눌러 로그인과 본인 인증을 거친 뒤 확인하는 경로가 하나다.
다른 하나는 행정복지센터를 방문해 재산세 담당자에게 조회를 요청하고, 본인 확인 뒤 확인하는 경로다.
서울은 이택스를 따로 적은 안내가 세 곳이다.
한 안내는 서울 건축물 시가표준액을 서울시 ETAX의 ‘주택외건물 시가표준액 조회’ 메뉴에서 구청을 고르고 건물 주소를 넣어 조회한다고 적는다.
과세 사실을 서류로 남겨야 한다면 한 안내가 적은 경로가 있다.
홈택스나 정부24에서 지방세 세목별 과세증명서를 발급할 수 있고, 무인민원발급기에서 세목별 과세증명서와 납세증명서를 출력할 수 있다고 적는다.
과세표준에 곱하는 세율 구간
재산세 과세표준 조회를 마쳤다면 다음은 세율이다.
과세표준이 높을수록 세율이 누진적으로 올라간다는 데는 두 안내가 일치하고, 한 안내는 1주택자 특례까지 나눈 구간별 세율표를 싣는다.
그 안내는 주택 일반 세율을 과세표준 6,000만 원 이하 0.10%, 6,000만 원 초과 1억 5,000만 원 이하 0.15%, 1억 5,000만 원 초과 3억 원 이하 0.25%, 3억 원 초과 0.40%로 적는다.
같은 안내는 공시가격 9억 원 이하 1주택자에게는 같은 구간에 0.05%, 0.10%, 0.20%, 0.35%의 특례 세율이 적용된다고 적는다.
다른 한 안내는 2025년 기준 주택 세율을 6,000만 원 이하 0.1%, 6,000만 원 초과 1억 5천만 원 이하 0.15%, 1억 5천만 원 초과 0.25%로 적는다.
이 안내에는 3억 원 초과 구간이 따로 없고 1주택자 특례 세율도 나오지 않는다.
또 다른 한 안내는 주택 세율을 대략 0.1~0.4%, 건축물 0.25~0.5%, 토지 0.2~0.5%로만 적는다. 3억 원 초과 구간의 세율은 안내끼리 다르게 적혀 있으니, 과세표준이 그 구간에 걸리면 고지서나 지자체 안내로 확인한다.
계산 예시는 안내마다 방식이 다르다
과세표준에 세율을 곱하는 방식도 예시마다 다르다.
전체 금액에 한 구간의 세율을 곱하느냐, 구간별로 나눠 곱해 더하느냐에 따라 같은 과세표준에서도 결과가 달라진다.
한 안내의 1주택자 예시는 구간별로 나눠 계산한다.
공시가격 5억 원에 44%를 곱해 과세표준 2억 2천만 원을 구한다.
앞 구간 누적 세액 12만 원(6,000만 원 × 0.05%와 9,000만 원 × 0.10%의 합)에 1억 5천만 원 초과분 × 0.20%를 더해 약 26만 원으로 적는다.
같은 안내의 다주택 예시는 방식이 다르다.
공시가격 5억 원에 60%를 곱한 과세표준 3억 원에 0.25%를 곱해 약 75만 원으로 적는다.
누적 세액 없이 전체 금액에 한 세율을 곱한 것이다.
같은 안내가 두 예시를 비교해 1주택 특례가 약 49만 원 더 저렴하다고 적는데, 두 예시의 계산 방식이 같은 안내 안에서도 엇갈린다는 점을 감안해서 읽는다.
다른 한 안내의 예시도 전체 금액에 한 세율을 곱한다.
공시가격 1억 5천만 원인 아파트의 과세표준을 9천만 원으로 잡고 0.15%를 곱해 재산세를 약 13만 5천 원으로 적는다.
어느 방식이 맞는지는 네 안내만으로 가릴 수 없다.
직접 계산한 숫자는 예상치로 두고, 실제 세액은 고지서나 위택스의 세액 조회로 확인한다.
고지서 금액이 본세보다 큰 이유
재산세 과세표준 조회로 계산한 세액과 고지서 금액이 다르게 보이는 이유가 여기 있다.
고지서에 적힌 금액은 재산세 본세만이 아니다.
본세에 다른 세목이 더해진다는 데는 두 안내가 일치하지만, 무엇이 얼마나 붙는지는 다르게 적는다.
한 안내는 지방교육세(본세의 10%)와 지역자원시설세(본세의 20%)가 함께 부과되어, 고지서의 최종 금액이 본세보다 약 30% 정도 더 많다고 적는다.
다른 한 안내는 도시지역분(본세의 10%)과 지역자원시설세를 든다.
지역자원시설세는 주택의 경우 본세가 50만 원을 초과하면 부과된다고 적는다.
그런데 같은 안내의 예시는 본세 약 13만 5천 원에 도시지역분 약 13,500원과 지역자원시설세 등이 추가된다고 적어, 같은 안내 안에서도 설명이 엇갈린다.
세목 이름과 비율이 두 안내 사이에서 다르니 고지서에 실제로 적힌 세목별 금액을 본다.
세액이 계산과 다르면 본세와 더해진 세목을 나눠서 비교한다.
6월 1일 기준 소유자와 공동명의
과세표준을 따지기 전에 누가 내는지를 본다.
세 안내가 6월 1일 기준 소유자에게 재산세가 부과된다고 적는다.
한 안내는 기준 시각을 6월 1일 0시로 적는다.
한 안내는 6월 2일에 집을 매수했다면 그해 재산세는 매도인이 낸다고 적는다.
계약서에 따라 정산하는 경우도 있지만 법적 납세의무는 6월 1일 기준 소유자에게 있다고 덧붙인다.
다른 한 안내는 6월 1일 이후 취득자는 다음 해부터 납세의무가 생긴다고 적는다.
공동명의는 두 안내가 지분에 따라 세금이 나뉜다고 적는다.
그중 한 안내는 지분 비율에 따라 과세표준이 나뉘고 각자에 대해 납세 고지가 이뤄진다고 적는다.
공동명의라면 고지서 금액을 공시가격 전체로 계산한 값과 바로 비교하지 않는다.
고지 시기와 납부 경로
주택분이 7월과 9월로 나뉜다는 데는 두 안내가 일치한다.
한 안내는 절반씩 부과된다고 적고, 다른 안내는 총 세액이 20만 원 이하면 7월에 일괄 부과된다고 적는다.
주택 외 자산은 두 안내가 다르게 적는다.
한 안내는 건축물은 7월, 토지는 9월에 1회 납부한다고 적는다.
다른 한 안내는 건축물과 선박, 항공기, 일부 토지는 7월에 한 번에 전액 납부한다고 적는다.
토지분이 어느 달에 나오는지는 고지서로 확인한다.
납부 경로는 한 안내가 적는다.
위택스에 로그인해 지방세 납부 메뉴를 쓰고, 서울은 ETAX를 쓴다.
스마트 위택스 앱, 고지서를 들고 가는 은행 창구, 구청과 주민센터 등에 설치된 무인수납기, 신용카드도 함께 든다.
같은 안내는 납기일을 넘기면 가산세가 부과된다고 적는다.
신용카드는 일부 카드사가 무이자 혜택을 제공하고, 포인트 적립은 카드사 정책에 따라 다를 수 있다고 덧붙인다.
재산세 과세표준 조회 확인 체크리스트
화면 앞에서 막혔다면 앞에서부터 다섯 가지를 본다.
첫째, 자산 종류를 본다.
주택은 공시가격, 건축물은 시가표준액, 토지는 공시지가가 출발점이라고 안내글들은 적는다.
둘째, 공시가격을 부동산공시가격알리미에서 확인한다.
기준 연도가 맞는지도 본다.
셋째, 비율을 확인한다. 1주택자 43·44·45%와 일반 60%를 나눠 적은 안내가 두 곳, 60%만 적은 안내가 한 곳, 43~45%만 적은 안내가 한 곳이다.
자기 집에 적용된 비율은 고지서나 지자체로 확인한다.
넷째, 고지서가 나왔다면 한 안내가 적은 대로 과세표준은 재산세 고지서에서 확인한다.
다른 안내는 위택스와 서울 ETAX에서 납부 고지서와 세액을 조회할 수 있다고 적지만, 그 화면에 과세표준이 나오는지는 확인되지 않았다.
고지서 전이라면 한 안내가 적은 지방세 자동계산기로 예상 세액을 가늠한다.
다섯째, 세액이 예상과 다르면 세율을 곱한 방식, 본세에 더해진 세목, 공동명의 지분을 나눠 본다.
그래도 맞지 않으면 관할 시군구청 세무부서에 문의한다.
자주 묻는 질문
위택스에서 과세표준을 바로 볼 수 있나
안내가 갈린다.
한 안내는 정확한 과세표준은 고지서에서 확인하고 위택스와 정부24에는 자동 산출 기능이 없다고 적는다.
다른 한 안내는 위택스와 서울 이택스의 지방세 자동계산기로 예상 재산세를 산출할 수 있다고 적는다.
1주택자 공정시장가액비율은 몇 퍼센트인가
두 안내가 공시가격 3억 원 이하 43%, 3억~6억 원 44%, 6억 원 초과 45%로 적는다.
그중 한 안내는 이를 공시가격 9억 원 이하 1주택자 기준으로 적고, 표의 숫자는 대표값이라 실제 비율은 다를 수 있다고 적는다. 60%만 적은 안내도 있으니 고지서로 확인한다.
재산세 과세표준 조회 결과는 매년 달라지나
한 안내는 공시가격과 시가표준액이 매년 갱신되고 공정시장가액비율도 정부 정책에 따라 조정된다고 적는다.
다른 한 안내도 비율을 정부가 매년 조정한다고 적는다.
공동명의면 과세표준은 어떻게 되나
두 안내가 지분에 따라 세금이 나뉜다고 적는다.
그중 한 안내는 지분 비율에 따라 과세표준이 나뉘고 각자에 대해 납세 고지가 이뤄진다고 적는다.
6월 이후에 산 집은 그해 고지서가 오지 않나
세 안내가 6월 1일 기준 소유자에게 재산세가 부과된다고 적는다.
한 안내는 그 이후 취득자는 다음 해부터 납세의무가 생긴다고 적는다.
확인할 곳
이 글은 개인 블로그 안내글 세 곳과 바로가기 링크를 모아 둔 안내 사이트 한 곳을 대조해 정리했다.
위택스, 정부24, 부동산공시가격알리미 같은 공식 페이지는 직접 읽지 못했고, 위택스 화면에서 과세표준이 어떻게 표시되는지도 확인하지 못했다.
주택과 토지의 공정시장가액비율, 3억 원 초과 구간 세율, 본세에 더해지는 세목, 토지분 고지 달처럼 바뀌는 것은
아래에서 다시 확인하는 편이 정확하다.
- 위택스(서울은 서울시 ETAX)
- 부동산공시가격알리미
- 관할 시군구청 세무부서
